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房贷利率

房贷利率

房贷利率即金融机构对城乡居民个人购、建住房而发放贷款的利息与本金的比率。中国的房贷利率依据1996年发布的《贷款通则》制定，于2019年由中国人民银行（简称“央行”）进行根本性变革，从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以LPR为基础进行加点”。

房贷利率类型主要包括固定房贷利率与浮动房贷利率，两种类型各有优势，具体如何选择主要取决于房贷借款人对未来市场利率走势的判断。在许多西方国家（如美国、英国、法国、荷兰等），固定房贷利率是一种常见的房贷利率产品。中国在2005年由中国人民银行首次提出了固定房贷利率这一概念。

房贷利率的主要影响因素包括资金成本、管理成本、贷款的风险大小、银行目标盈利率、银行资金供求关系、利率管制和银行间竞争态势等，房贷利率的变化对购房者与房产价格都会产生不同的影响，如利率上调在短期内会抑制房地产市场过度投机。

基本信息

基本概念

房贷利率全称为个人住房贷款利率，即金融机构对城乡居民个人购、建住房而发放贷款的利息与本金的比率。

执行方式

计算方式

存量房贷利率由“央行贷款基准利率×（1±N%）”转换为“LPR±N个基点”的计算方法如下：

如某客户的20年房贷，转换前执行的是基准利率打八五折的政策，即实际利率为4.165%（4.9%×0.85＝4.165%）。根据央行的政策，该客户在2020年8月31日前有两种选择：如果转换为固定利率，那么在接下来的还款期里，无论LPR利率怎么变，都是按照4.165%的利率来还月供；如果选择转成LPR，首先会以目前4.165%的利率与转换基准，也就是与20年期的贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，4.8%做比较，目前的利率比4.8%低0.635%，也就是63.5个基点。转换后，该客户原来“基准利率打八五折”就变成了“5年期以上LPR减63.5个基点”。

发展历程

中国

中国房贷利率制定的依据是1996年制定的《贷款通则》，《贷款通则》是中国境内一切商业性借贷活动必须遵循的基本准则，《通则》共12章72条，分别对贷款发放的基本原则，贷款的种类，期限和利率，借款人、贷款人在贷款活动中的权利和义务等做了规定，根据《贷款通则》规定，贷款人需接受中国人民银行利率政策指引下的浮动利率。

1998年5月，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，其中第十二条规定“用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。”同年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确规定从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步试行住房货币化，该通知精神的贯彻落实，促进了居民购房和对住房信贷的需求。1999年9月，中国人民银行下发《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。

从2005年3月17日起，中国人民银行取消个人住房贷款优惠利率，实行与商业贷款相同期限档次的利率体系，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。利率并轨后，个人住房贷款利率分为5档，分别为半年以下、半年至一年、一至三年、三至五年、五年以上，各档次利率随着期限的延长而提高。根据比较通行的贷款定价理论之一——成本加成法，贷款利率包含资金成本、风险补偿、管理成本和目标收益四部分，其中定价核心要素是资金成本和风险。期限越长，银行内部资金转移价格越高，如储蓄存款的利率与存期成正比，从而筹资成本越高；期限越长，影响贷款回收的不确定因素越多，信贷违约风险越大，风险补偿越大。因此，贷款利率与贷款期限密切相关，且成正比关系。中国人民银行的此次调息是基于对宏观经济形势判断及相关经济政策的延续，是出于宏观调控、规避风险、抑制物价、经济增长等多方面考虑。

中国人民银行于2019年就改革完善贷款市场报价利率（LoanPrimeRate，LPR）的形成机制进行公告，对已持续数十年的房贷利率政策进行了一次根本性变革。关于这次央行的房贷利率政策改革，即房贷利率正式“换锚”，从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以LPR为基础进行加点”。个人住房贷款利率调整新规于同年10月8日开始执行，新规规定新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。根据公告，存量房贷定价转换有两种方式：第一种是转换为以LPR为定价基准，贷款利率定价方式为相应期限LPR加上一个固定的点差；另一种是转换为固定利率。同时，中国人民银行表示人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。一般来说，房贷借款人均会受到此次转换的影响，但有几种情况除外：一是公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；二是固定利率贷款；三是2020年底前到期的个人住房贷款。如果符合这3种情况其中之一，就不受此次转换影响。

2023年8月31日，中国人民银行官网发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。通知非常清晰地明确了下调房贷利率的时间和操作模式，即对于2023年8月31日之前的存量首套房贷，购房者可以在9月25日开始申请“重新发放贷款”或者“变更合同约定利率”。此举不仅能为借款人节约利息支出，也将减少提前还贷现象，缓解银行压力。

2024年1月，多地下调首套住房个人住房贷款利率下限。2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。前者较上一期保持不变，后者较上一期下降25个基点。2024年4月15日，来自国家银行的数据显示，2024年3月份新发个人住房贷款利率为3.71%，比上月低15个基点，比上年同期低46个基点；新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点，均处于历史低位。截至4月15日，5年期以上LPR报价为3.95%。中国人民银行的数据意味着新发个人住房贷款加权平均利率为有记录以来首次低于新发企业贷款加权平均利率。从2022年10月至2024年4月19日，中原地区已有47个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。5月，中国首套房贷款平均利率为3.6%，环比下降2BP，同比下降46BP；二套房贷款平均利率为4.17%，环比下降2BP，同比下降77BP。

2023年12月14日，北京出台楼市新政，降低商业银行新发放房贷利率政策下限，城六区内首套房贷利率由原来的4.75%降至4.3%，城六区外降至4.2%。次年1月，多地下调首套住房个人住房贷款利率下限，其中东莞市、九江、呼和浩特市等城市调降至3.8%，即LPR-40BP，南京市调降至3.9%。同年2月，北京城六区首套房、二套房利率下限分别为4.05%和4.55%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为3.95%和4.5%。同月，东莞包括中国银行、中国建设银行、中国工商银行等在内的多家银行已经将首套房贷利率下调至3.55%。中原集团研究院执行院长车德锐表示东莞市楼市预计在2024年3月会出现“小阳春”。2024年3月底至4月初，赣州市、南昌市、青岛市、新余市等多地政府相继发布公告，宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，以落实中央政策精神，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2024年4月1日，潮州市和汕尾市加入了广东省省内阶段性取消首套房商业性个人住房贷款利率下限的城市行列。在上述两个城市的商业银行按照市场化和法制化的原则，与借款人就首套房贷款的实际利率进行自主协商决定。截至当日，广东省内已有包括东莞、佛山市、珠海市、中山市、惠州、汕头市、江门市、湛江市、肇庆市、阳江市、清远市、韶关市等共计15个城市阶段性取消了首套房贷利率下限的规定。4月19日，江苏常州、淮安市、泰州市以及安徽芜湖均表示，为进一步促进房地产市场平稳运行，按照房地产调控“因城施策”原则，将阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。5月7日，河北省唐山市、秦皇岛市、廊坊市三市政府决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。5月15日，南京工商银行、中国建设银行自5月16日起首套房贷利率由当前的3.65%降至3.45%。5月16日，江苏常州首套房贷利率降至3.25%，无锡首套房贷利率降至3.45%。5月21日，长沙市首套房贷款利率下限由3.75%降为3.65%，二套利率由4.1%降为3.95%。已放款的房贷利率自2024年1月1日统一调整，同时该地首套及二套房首付比例也已分别降至15%、25%。5月27日起，江苏省全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%。同时，截至5月28日，南京、苏州市、无锡、南通市、扬州市、泰州市、连云港市、盐城市、淮安市、宿迁市10个设区市已取消首套和二套房贷利率下限。5月27日，中国人民银行辽宁省省分行对辽宁省内14市及沈抚改革创新示范区全面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；降低商业性个人住房贷款最低首付比例，即首套房最低首付比例从不低于20%降为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%降为不低于25%。商业银行可结合本机构经营状况、客户风险等因素，按照市场化、法治化原则，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。 5月28日起，新疆执行个人住房贷款新政：下调首套和二套房贷最低首付比例比例至15%和25%，取消利率下限。5月29日，安徽省16市全面取消首套房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；降低商业性个人住房贷款最低首付比例，即首套房最低首付比例为不低于15%，二套住房最低首付比例为不低于25%。5月，青岛市根据国家相关政策和市政府调控要求，调整了商业性个人住房贷款政策，将首套房的最低首付款比例下调至不低于15%，二套房不低于25%，并取消了贷款利率下限，允许银行自主确定利率。2024年5月18日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案及2024年5月18日之前完成网签备案未放款的借款人，均可按该政策执行。其目的是降低购房成本，满足居民合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。5月31日，人民银行四川省省分行通过其微信公众号正式发布四川房贷新政，首套商住房贷款首付比例不低于15%，二套住房比例不低于25%，取消利率下限。2024年5月18日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案及5月18日之前完成网签备案未放款的借款人，其商业性个人住房贷款业务按照该政策执行。各城市银行业金融机构可结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。

2024年5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，通知显示，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

2024年5月17日，中国人民银行发布《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，通知显示，一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。截至2024年10月23日，北京、上海市、深圳市、广州市、南京、成都市、苏州市等多地银行下调新增房贷利率，部分地区已降至“2字头”。2024年10月31日，中国人民银行官网披露，2024年第三季度全国新发放商业性住房贷款加权平均利率为3.33%。

2025年1月1日，存量房贷利率下调60个基点。贷款合同为贷款市场报价利率LPR-30BP的商业贷款，房贷利率下调至3.3%。同时，个人住房公积金贷款利率下调25个基点，已发放贷款执行新利率。首套5年以上利率2.85%，二套5年以上3.325%。利率调整均为自动调整，无需自行申请。

其他国家

20世纪90年代开始，美国发挥了世界经济增长“火车头”的作用，经济的快速增长，人们收入的不断提高，推动了住房消费市场和个人住房信贷的快速发展，到1999年美国个人住房贷款余额已达到45271.76亿美元。从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策进入了从加息转变为减息的周期。在经历13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到历史最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会，表现之一就是浮动利率贷款和只支付利息贷款占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。

从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。2008年，由于美国联邦储备银行大幅降息，美国长期债券的收益率也被拉低，30年固定房贷的平均利率已经下降为5.48%，比2007年夏天7％的利率下跌了1.5个百分点。

2020年，美国房贷抵押公司房地美数据显示，美国30年期定息房贷利率降至2.81%，为当年第10次刷新纪录低位，也是近50年有数据以来的最低水平。2022年，美国住房抵押贷款巨头房地美当地时间6月16日表示，美国30年期房贷利率的单周涨幅达到5.78%，创自1987年以来35年的新高。美国通胀水平一直居高不下，而美国联邦储备银行宣布加息75个基点促使房贷利率飙升。2023年，美国住房金融机构房地美当地时间11月22日公布数据显示，美国30年期固定抵押贷款平均利率降至7.29%，已连续四周下降。

个人住房贷款最初起源于19世纪的英国，1992年女王陛下政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退，在5个月内大降利率400个基点，从10％下降到6.0％，随后几年都是利率小幅升降，房价终于在1996年走出谷底。2001年为进一步刺激经济增长，英国政府频繁地调低利率，利率从6.0％一路下调到2003年的3.5％，为1995年以来的最低利率。2004年利率开始小幅逐步调升，至2007年7月利率达到5.75％。2007年9月起，英国房价开始大幅下滑，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付，收缩贷款发放规模，提高贷款利率和相关费用。

2023年7月，英国关键抵押贷款利率升至15年来的最高水平，甚至超过了2022年9月“迷你预算”危机后的水平，加剧了英国房地产市场放缓的压力。数据提供商Moneyfacts的数据显示，英国两年期固定住宅抵押贷款平均利率攀升至6.66%，略高于2022年10月20日创下的6.65%，为2008年8月以来的最高水平，当时该利率为6.94%。

2008年世界金融危机给法国房地产市场带来巨大冲击，据法国房地产联合会统计，2008-2009年法国旧房均价分别下跌3.1%和4.9%，而此前10年旧房均价一直连续上涨。以巴黎为代表的一些大城市房价的上涨原因之一是购房政策优惠，房贷利率处于历史低点，推动了法国全民购房。法国前总统尼古拉·萨科齐上台伊始就表示，希望让法国成为一个“住者有其屋的国家”。为鼓励法国人买房以及避免金融危机造成房市大幅下滑，法国政府出台了一系列购房优惠措施，包括对低收入家庭部分房贷零利率和购房用于出租可享受减税等。而法国房贷利率自2008年以来不断下降，降至3.5%左右，达到历史最低水平，也促使更多的法国人加入购房队伍。自2012年以来，法国20年期贷款的平均利率持续下降，稳定在1%左右，但自2021年12月以来，房贷利率飙升了两倍多，2023年5月达到3.25%，这令家庭无法消化。

房贷利率分类

固定房贷利率

固定房贷利率是指银行与住房贷款者签订房贷合同时，按当时的相应贷款期限确定利率，且在贷款合同期内这一确定利率固定不变。在许多西方国家，固定房贷利率是一种常见的房贷利率产品。中国在2005年由中国人民银行首次提出了固定房贷利率这一概念。中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥认为，把房贷利率固定下来，消费者每年固定还款比较稳定，可以转移风险，化解市场波动可能带来的损失。尤其是利率上升周期时，房贷利率不变，这对贷款买房的消费者来说很有利。但如果银行利率在下降，那么固定房贷利率对消费者来说，就存在风险。但对于商业银行而言，随着利率市场化水平的加快，利率的波动性不断提高，利率的波动必然会影响抵押贷款的市场价值，从而影响银行的收益率，对银行产生经营风险。

浮动房贷利率

LPR是英文LoanPrimeRate的缩写，中文名字叫做“贷款市场报价利率”，该利率是银行对其最优质客户执行的贷款利率。LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。房贷利率在每年的重定价日要按照最新的LPR进行调整，若LPR下行，则房贷利息减少，若LPR上行，则房贷利息增加。

影响因素

资金成本

资金成本是影响贷款利率水平的最重要因素。一般而言，资金成本越高，贷款的利率水平越高。资金成本可以分为加权平均资金成本和资金边际成本。资金加权平均成本是将各种资金来源的成本和各自的数量加权后除以资金总额后得到的百分率，它反映一个银行筹措资金的平均成本的高低。资金边际成本是银行新增单位资金的成本，它反映银行在当前市场状况下筹措资金的成本。

管理成本

无论贷款金额大小，银行花在管理每一笔贷款的人力、物力和财力相差不多，因此小额贷款单位资金上承担的管理成本就比较高。单笔个人住房贷款单位维持成本比较高，但是由于住房贷款实行标准化管理，因此在审批和发放贷款的环节实际发生的管理成本并不高。

贷款的风险大小

贷款的风险水平是决定贷款价格水平的另一重要因素。贷款风险大小用贷款损失率来衡量。贷款的损失率=贷款的违约率×（1一违约贷款回收率）。银行根据贷款预期损失的大小收取风险溢价。

银行目标盈利率

每家银行都有自己的盈利目标，银行在决定贷款利率水平时，必须考虑目标收益率。当前通行的做法是将经济资本的收益率作为贷款定价的主要参考指标之一，商业银行在发放住房贷款时，必须保证该贷款的资本收益率高于规定的指标，否则不予放贷。

银行资金供求关系

当银行银根比较宽松，资金供大于求时，根据供求关系决定价格水平这一市场经济的基本定律，银行贷款利率水平将比较低，相反则反之。

利率管制和银行间竞争态势

在利率严格管制的情况下，国家银行或政府规定贷款利率水平，商业银行只能严格执行，个人住房贷款的利率水平取决于中央银行确定的贷款利率。但是如果放松利率管制，或者不存在利率管制的情况下，个人住房贷款的价格水平确定必须考虑银行之间的竞争。

住房贷款二级市场转让价格

由于银行在创造个人住房贷款后，一般不会全额持有，银行将部分或全部的个人房贷转让给专业的个人住房贷款证券化机构或自己将贷款证券化以后出售。因此，住房贷款利率水平的高低必然受到二级市场利率水平高低的影响，住房抵押贷款支持证券的收益率水平决定专业机构能够收购住房贷款的价格，而住房贷款的收购价格决定商业银行发放住房贷款的利率水平。

贷款条款

贷款条款是指在贷款合同中确定的借款人和贷款人权利和义务的各种具体规定，可以分为正面条款和负面条款。正面条款规定借款人需要遵守的各项义务，负面条款要求借款人保持正常的财务能力，列明对借款人行为的限制，比如要求借款人不能向银行借入新的款项，不能提高借款人的债务偿还比率（DSR）等。除了义务性条款的规定外，有关借款人权利的规定对住房贷款利率水平也有重要影响。如在美国，可调整利率贷款（ARMs）的利率调整的间隔期限的长短对贷款利率水平的高低有重要影响，贷款期间是否存在利率的上限或下限、贷款是否具有可转换条款，贷款期限的长短、能否提前偿还部分或全部贷款等因素也会影响房贷利率水平。

经济周期及利率周期

利率水平受到宏观经济运行状况的明显影响，经济发展速度快，物价上涨压力大的时期，利率水平就会存在上升的压力；相反，如果经济有紧缩的压力，则利率有下调的可能。

房贷利率的影响

对需求方的影响

市场购房者主要分为以改善生活条件的自住购房和实现财富保值增值的投资购房者两类。然而，由于支付能力、投资目的等原因，市场中不管是自住购房还是投资购房，都将会对银行存在较大的依赖性。采用房贷利率手段对房地产市场进行调控，主要是通过影响购房者的购房成本，进而影响房地产市场需求。房贷利率上调，一方面使投资购房持有成本上升，进而通过市场价格预期影响投资行为；另一方面，将会使自住购房贷款利息增加，从而影响购房需求，达到抑制房价上涨的目的。可以说利率上调是从房地产市场需求的角度，对过度膨胀的房地产市场进行的干预，从而达到对房地产市场调控的目的。很明显，利率上调在短期内会抑制房地产市场过度投机。

对供给方的影响

房贷利率的提高会带来房地产价格的下降，房贷利率与房地产价格负相关，但房贷利率政策在长期内对房地产价格并不一直保持负向影响。房地产价格的下跌会影响开发商的资产负债表，信贷约束的上升，房地产开发商信贷利率上升。这一方面造成小规模的开发商受其自身条件的影响，不具备规模经济效益，而融资难度加大更是降低了其盈利水平，导致一部分中小开发商被淘汰出市场，开发规模也会下降。另一方面这也会间接影响既有开发商的开发规模，而房屋开发规模减少受到建设周期的影响直到一至两年之后才出现，从而导致市场上房屋供应量下降。开发商由于受到贷款利率上升的影响，资金使用成本增加，新开工的房地产项目开发成本上升，而市场的不断集中导致大型开发商拥有更大的市场势力，进而直接演变为更高的项目定价能力，从而导致其要求更高的房屋售价。受这两方面作用力的影响，房地产价格可能出现回升的趋势，因此使实际房贷利率对房地产价格的影响减弱，并出现推动房地产价格上行的现象。