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带押过户

带押过户

带押过户，是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

带押过户的主要适用情况为银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。带押过户主要形成三种地方模式，即新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式。2023年3月，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。2023年8月2日，扬州市地区落地首笔“跨行抵押带押过户”业务。同月，济南市在中国率先推行公证参与二手房“带押过户”登记新模式。2023年12月26日，三亚市资规局、市住建局、市公积金管理局、市税务局和国家金融监管三亚分局联合发布《关于开展存量房“带押过户”登记服务的通知》，正式启动存量房交易“带押过户”模式。2024年12月10日，拉萨市正式启动房产“带押过户”模式，即允许房产在有抵押的情况下，完成过户。

截至2023年3月30日，中国共有15个省份100多个地市实施带押过户，其中天津市、山西省、山东省、江苏省、浙江省、福建省、湖北等省份已经全面开展带押过户。截至2024年4月，中国累计办理带押过户业务18.6万件，涉及带押金额2875亿。截至2025年5月，中国近2100个区县共办理“带押过户”业务50.7万笔，累计涉及卖方抵押金额6400多亿元。

概念

所谓“带押过户”，即卖家将处于抵押期间的不动产在未结清抵押贷款的情况下转移给买家，买家同步完成按揭贷款的抵押登记。在这一模式下，卖家无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成不动产过户，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，从而解决了群众在房产交易过程中存在的还贷资金筹措难、过桥资金成本高、售房交易周期长等问题，是不动产交易的一大便民新举措。

政策依据

2023年3月3日，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。已经抵押的房屋等不动产无需提前归还贷款就可以直接“带押过户”完成交易。

适用范围

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。

办理模式

根据《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，因地制宜，确定“带押过户”模式。在实践中，主要形成了三种“带押过户”的办理模式：

模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

业务开展

2022年12月，天津市市规划资源局和人民银行天津分行会同市住房城乡建设委、天津银保监局、市金融局、市公积金管理中心联合印发《关于试行个人存量房屋交易线上“带押过户”有关工作的通知》，在天津开展个人存量房屋交易线上“带押过户”，成为中国首个全域开展“带押过户”的省级城市。

2023年3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委联合发布通知，正式在北京市启动存量住房“带押过户”模式。通知明确，从3月31日起，居民出售在京住房，买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，以切实提升居民住房交易、登记和金融服务水平。5月下旬，基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理完成，意味着北京地区跨行“带押过户”已步入线上化轨道。与此同时，同行“带押过户”已在10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州区、海淀区、朝阳区、怀柔区、丰台区等8个区。至此，北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。

2023年8月2日，扬州市地区落地首笔“跨行抵押带押过户”业务，标志着扬州不动产“带押过户”服务场景实现了新突破。同月，为切实解决群众办理二手房“带押过户”中的难点堵点，济南市在中国率先推行公证参与二手房“带押过户”登记新模式，探索出了一条政府安心、业主省心、银行放心的二手房产过户新路径。

2023年12月26日，三亚市资规局、市住建局、市公积金管理局、市税务局和国家金融监管三亚分局联合发布《关于开展存量房“带押过户”登记服务的通知》，正式启动存量房交易“带押过户”模式。存量房交易时，不再需要卖方提前结清房屋现有贷款，即可通过线下合并办理存量房转移登记及相关抵押权登记。2024年12月10日，拉萨市正式启动房产“带押过户”模式，即允许房产在有抵押的情况下，完成过户。

2025年7月10日，《北京市深化改革提振消费专项行动方案》在首都之窗官网发布，含6方面24条任务。《行动方案》提出“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，研究制定住房公积金个人住房贷款带押过户政策，并开展相关业务，便利居民降低大宗消费门槛，减轻资金压力。

办理事项

准备资料

(一)买卖双方及原贷款银行需提供:

1.不动产“带押过户”转移登记申请书(买卖双方、卖方贷款银行共同申请)

2.买卖双方、银行代理人身份证明，银行授权委托书

3.不动产权属证书

4.存量房交易合同

5.完税证明

(二)买方与贷款银行需提供:

1.不动产抵押登记申请表

2.买方、银行代理人身份证明，银行授权委托书

3.主债权合同

4.抵押合同

具体流程

根据买方是否需要办理购房贷款分为两种情况：

情况一：

卖方房屋存在抵押，买方需办理购房抵押贷款

这种情况下需要买卖双方和各自贷款银行共同前往大厅申请，大致流程如下:

1.买卖双方签订买卖协议

2.买方向银行提起购房贷款申请

3.在银行贷款审批通过后，买卖双方及各自贷款银行共同申请办理不动产登记

4.在买方抵押权设立后，买方贷款银行放款，卖方贷款银行在结清贷款余额后，原卖方的抵押权即可注销。

情况二：

卖方房屋存在抵押，买方无需办理购房抵押贷款

这种情况下，由买卖双方及卖方贷款银行共同前往大厅办理二手房转移登记。卖方贷款银行在结清贷款余额后，原卖方的抵押权即可注销。

作用意义

不动产“带押过户”实行以前，对于企业和民众来说，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂。“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。与传统的二手房交易模式相比，免除了卖方先归还原住房贷款的“过桥”环节，降低了二手房交易成本，缩短了交易时间，有利于激发二手房市场交易活力，有助于更好地满足市民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

“带押过户”改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。例如：济南市推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元(人民币，下同)左右降至千元以下。

“带押过户”有效降低了企业和群众的交易成本，为银行等金融业机构防范资金风险提供了保障。在申请办理已抵押不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，就可以完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。