城市房屋租赁管理办法
《城市房屋租赁管理办法》是一部旨在加强城市房屋租赁管理、维护房地产市场秩序、保障房屋租赁当事人合法权益的部门规章。该办法于1995年6月1日开始实施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定。
发展历程
《城市房屋租赁管理办法》于1995年4月28日建设部第五次部常务会议通过，1995年5月9日建设部令第42号发布，1995年6月1日起施行。
本办法已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代。
办法目录
第一章 总则
第二章 租赁合同
第三章 租赁登记
第四章 当事人的权利和义务
第五章 转租
第六章 法律责任
第七章 附则
办法全文
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第二章 租赁合同
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其它条款。
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前３个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后３０日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的合法证件；
（四）城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害事故的，应当承担赔偿责任。
租赁房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。
第五章 转租
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；
（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿罪的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国营农场、林场等房屋租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自１９９５年６月１日起施行。
内容解读
一、政策出台的背景和目的 房屋租赁市场的管理工作对城市的人口、环境、治安、经济等方面有着重要的影响，自1995年《城市房屋租赁管理办法》(以下简称办法)发布以来，我国在房屋租赁市场方面进行了多方面的探索和实践，在取得了一定成效的同时，也凸现了一些不容忽视的难题。尤其是，近年来我国房屋租赁市场发展迅猛，致使部分城市的租赁市场管理工作大大滞后于房屋租赁市场的发展。一方面，市民依法进行房屋租赁的观念仍比较淡薄。许多市民认为，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，双方往往口头协商完事。发生经济纠纷后，双方无凭无据，习惯于“私了”。目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至一些不法人员，这些都是依法租赁房屋观念淡薄的表现。另一方面，1995年的《城市房屋租赁管理办法》由于发布时间较早，许多条文已经不能适应现实的发展，这样就会导致房地产管理部门在执法管理过程中，缺少切合实际情况的管理规范，常常出现执法“空档”，使管理工作无章可循。 《办法》的出台是贯彻落实科学发展观的充分体现，一方面能够减轻房屋租赁当事人的经济负担，加强商品房屋租赁管理，同时对促进我国房屋租赁市场持续、快速、健康发展也有重要意义。
二、主要内容 《办法》共三十八条，不仅对过往市场管理规范的一些问题进行了梳理，而且对当前市场的焦点问题也有不同程度的涉及。具体内容如下： （一）强化房屋租赁市场管理体制 《办法》规定，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作；县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。同时，《办法》规定直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。在罚则方面，《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （二）规范房屋出租行为 其一，《办法》规定，出租房屋双方当事人应当依法订立租赁合同，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。《办法》还规定，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。其二，规范分割出租行为。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 （三）明确当事人义务 《办法》规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金，并且禁止出租人在房屋租赁合同期内，单方面随意提高租金水平。另一方面《办法》提出，承租人有按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不损害其他业主和使用人的合法权益的义务。如若承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。同时，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 （四）鼓励房屋出租 与原《城市房屋租赁管理办法》相比，《办法》做出了诸多调整以鼓励房屋出租。如《办法》第六条，将原来规定的九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质等四种情形。又如“简化登记备案程序”，房屋租赁当事人办理房屋租赁备案，只须提交租赁合同、身份证明、权属证明及主管部门规定提交的其他材料。对于材料齐全、权属主体一致、房屋不属于不得出租情形的，主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记，并向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 （五）细化房屋租赁登记备案制度 《办法》指出，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，登记备案也可以书面委托他人办理。对于材料齐全、权属主体一致、房屋不属于不得出租情形的，主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记，并向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
三、意义和影响 随着我国商品房租赁市场的发展，有关商品房租赁的民事争议和违规操作现象也日益增多，例如出租人将房屋分割出租的问题就比较突出，出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等，实际上已经违反的有关规定和标准。分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。《办法》的出台将更好的规范我国的商品房租赁市场，将“最小出租单位标准”等写进《办法》并规定了相应的罚则，不仅有利于保护承租人的权益、规范出租人的出租行为、保护合理的出租行为，还有利于提高承租方的住房空间和生活水平，规范商品房租赁市场。同时，《办法》也更加强调了相关职能部门的管理职责，有利于相关部门更好的实现对商品房租赁市场的宏观调控和行政管理，维护商品房租赁市场的秩序，很大程度上能够完善商品房租赁市场监管制度，促进我国商品房租赁行业的稳定发展。
参考资料
商品房屋租赁管理办法.中华人民共和国住房和城乡建设部.2021-08-03