房地产学基础概论
《房地产学基础概论》是2012年7月1日武汉大学出版社出版的图书，作者是胡利明。
编辑推荐
一本值得阅读的房地产学入门理论书和教科书；一本参加房地产执业（职业）资格考试的重要参考资料；一本从事房地产相关专业研究学者的学术参考书；一本房地产学阅读爱好者的珍藏书；一本从事房地产学相关职业老板、职员提升房地产学素养的重要工具书。
作者简介
胡利明，生于人民公社末年，求学始于计划经济年代，成长于市场经济转型时期，参加工作于市场经济雏形形成之际，赶上了国家“包分配”的末班车，发展始于全面建设小康社会阶段，在社会主义市场经济体制基本形成之时的21世纪早年初显花蕾并在慢慢结果，经历了从人民公社到计划经济年代和商品经济年代的转型，从计划经济年代向市场经济年代飞跃鞋。研究生学历、法学硕士，中级经济师（房地产经济），企业法律顾问，具有同龄人中绝对稀少的“律师资格证书（1999年）”，并具有法律职业资格证书（2009年）、证券从业证书（五科）和多种房地产相关执（职）业证书。近十年来，不同形式地撰写和发表学术文章、学术随笔、论著等达百万字。已经完成《论房地产区分所有权》，中国政法大学出版社，即将上市。
目 录
前言................................................................................................ 1
自序：历史推动、现实需要与时代发展......................................... 1
第一编 房地产学导论
第一章 房地产学学科定位........................................................... 3
一、房地产学学科导入................................................................................... 3
二、房地产学学科的基本定义......................................................................... 3
第二章 房地产学学科特征........................................................... 7
一、房地产学学科的主要特征......................................................................... 7
二、房地产学学科的非主要特征...................................................................... 9
第三章 房地产学学科产生背景和学科基础............................... 12
一、房地产学学科产生的时代背景................................................................ 12
二、房地产学学科创建的学科背景................................................................ 14
三、房地产学学科创建的学科基础................................................................ 14
第四章 创建房地产学学科的意义.............................................. 16
一、房地产学学科创建的理论意义................................................................ 16
二、房地产学学科创建的实践意义................................................................ 18
第五章 房地产学学科体系......................................................... 20
一、与房地产相关的政治学学科内容............................................................. 20
二、与房地产相关的经济学学科内容............................................................. 20
三、与房地产相关的法学学科内容................................................................ 21
四、与房地产相关的管理学学科内容............................................................. 21
五、与房地产相关的建筑学学科内容............................................................. 22
六、作为整体意义上的房地产学学科............................................................. 22
第二编 房地产学基础论
第六章 房地产业........................................................................ 27
一、房地产.................................................................................................. 27
二、房地产业............................................................................................... 28
三、房地产业的作用..................................................................................... 29
四、房地产业的功能..................................................................................... 30
五、房地产业的行业细分.............................................................................. 31
六、房地产业的历史进程.............................................................................. 33
第七章 房地产市场.................................................................... 35
一、房地产市场的特点................................................................................. 35
二、房地产市场的细分................................................................................. 37
三、政府对房地产市场的调控作用................................................................ 39
第八章 房地产法律制度............................................................. 41
一、房地产法的概念和调整对象.................................................................... 41
二、房地产法的法律地位.............................................................................. 42
三、外国房地产立法概况.............................................................................. 43
四、新中国房地产立法概况........................................................................... 45
第九章 房地产法律体系............................................................. 49
一、房地产法律之根本法：宪法.................................................................... 49
二、房地产法律之基本法：物权法................................................................ 50
三、房地产法律之专门法：《城市房地产管理法》等房地产方面专门性法律... 50
四、房地产法律之次位法：法规、规章与司法解释......................................... 53
五、房地产法律之“活法”：法律理念、习惯习俗与判例................................... 54
第三编 房地产权利体系论
第十章 房地产权利之一般体系.................................................. 57
一、房地产所有权........................................................................................ 57
二、房地产用益物权..................................................................................... 58
三、房地产担保物权..................................................................................... 64
第十一章 房地产权利之特殊体系.............................................. 66
一、房地产建筑物区分所有权....................................................................... 66
二、房地产建筑物相邻关系........................................................................... 70
三、房地产权利的实质——空间权................................................................ 71
第四编 房地产学基本制度论
第十二章 土地基本制度与政策.................................................. 77
一、土地使用权制度改革的发展历程............................................................. 77
二、土地使用权出让..................................................................................... 79
三、土地使用权划拨..................................................................................... 87
四、土地使用权的流转................................................................................. 89
五、土地征收制度........................................................................................ 93
六、土地征用制度........................................................................................ 96
七、土地闲置处理制度................................................................................. 98
第十三章 房产（住房）基本制度与政策................................. 103
一、房屋改革制度发展历程和落实私房政策................................................. 103
二、房屋与土地同时制度............................................................................ 111
三、房屋依附土地制度................................................................................ 112
四、房屋期限与土地使用权期限冲突与协调制度.......................................... 113
第十四章 房地产开发基本制度................................................ 115
一、房地产开发制度................................................................................... 115
二、房地产开发项目管理制度..................................................................... 120
第十五章 房地产流转基本制度................................................ 130
一、房地产流转基本制度概述..................................................................... 130
二、房地产开发项目流转制度..................................................................... 133
三、房地产普通买卖制度............................................................................ 136
四、房地产特殊买卖制度之一：房地产预售................................................. 143
五、房地产特殊买卖制度之二：房地产包销................................................. 155
六、房地产抵押制度................................................................................... 159
七、房地产租赁制度................................................................................... 163
八、房地产非交易流转制度......................................................................... 170
第十六章 房地产权属登记制度................................................ 174
一、房地产权属登记制度概述..................................................................... 174
二、房地产权属登记的原则......................................................................... 178
三、房地产登权属记的种类......................................................................... 180
四、房地产登记的基本要求......................................................................... 190
五、房地产权属登记的基本程序.................................................................. 191
六、房地产登记簿、房地产权利证书的作用和房地产权属登记的效力............ 196
七、房地产登记档案与信息公开查询........................................................... 198
第十七章 住房公积金制度....................................................... 202
一、住房公积金制度概述............................................................................ 202
二、住房公积金的来源和使用..................................................................... 206
三、住房公积金的特殊优惠政策.................................................................. 209
第十八章 物业服务基本制度................................................... 211
一、物业服务概述...................................................................................... 211
二、物业服务主体...................................................................................... 213
三、物业服务合同与物业服务费的构成........................................................ 217
第十九章 房地产中介服务管理制度........................................ 223
一、房地产中介服务概述............................................................................ 223
二、房地产中介机构管理科学...................................................................... 225
三、房地产中介服务人员管理..................................................................... 226
四、房地产中介业务管理............................................................................ 227
五、房地产信用档案与信息公开.................................................................. 228
六、房地产中介服务业的自律管理制度........................................................ 234
第五编 房地产学相关职业论
第二十章 房地产估价师........................................................... 246
一、房地产估价师的概述............................................................................ 246
二、房地产估价师的报考条件和报考程序.................................................... 246
三、房地产估价师执业资格考试的考试时间、科目设置与合格标准............... 248
四、房地产估价师注册管理科学................................................................... 249
五、房地产估价机构资质管理..................................................................... 250
第二十一章 土地估价师........................................................... 256
一、土地估价师和土地估价师资格考试介绍................................................. 256
二、土地估价师报名条件和报名程序........................................................... 256
三、土地估价师实践考核............................................................................ 258
四、土地估价师执业登记............................................................................ 260
五、土地估价师注册程序............................................................................ 261
六、土地估价师继续教育............................................................................ 262
七、土地估价机构管理体制......................................................................... 263
八、土地估价机构信用评级 ....................................................................... 265
九、土地估价机构注册程序......................................................................... 267
十、土地估价师协会会员管理..................................................................... 267
第二十二章 房地产经纪人....................................................... 270
一、房地产经纪人基本介绍......................................................................... 270
二、房地产经纪人执业资格考试的报考条件和报考程序................................ 271
三、房地产经纪人协理报名和考试事宜 ...................................................... 272
四、房地产经纪人执业资格考试的考试时间、科目设置与合格标准............... 274
五、房地产经纪人注册................................................................................ 275
六、房地产经纪人的行为管理和基本技能.................................................... 276
七、房地产经纪机构设立、管理和备案........................................................ 277
第二十三章 土地登记代理人................................................... 282
一、土地登记代理人................................................................................... 282
二、土地登记代理人职业资格考试的报考条件和报考程序............................. 283
三、土地登记代理人职业资格考试的考试时间、科目设置与合格标准............ 284
四、土地登记代理人登记备案..................................................................... 285
五、土地登记代理人的行为管理和业务范围................................................. 286
第二十四章 物业管理师........................................................... 287
一、物业管理师简要介绍............................................................................ 287
二、物业管理师资格考试的报考条件和报考程序.......................................... 287
三、物业管理师资格考试的考试时间、科目设置与合格标准......................... 289
四、物业管理师注册管理 ........................................................................... 290
五、物业管理师执业规范和执业范围........................................................... 292
第二十五章 招标师.................................................................. 293
一、招标师简要介绍................................................................................... 293
二、招标师职业水平考试的报考条件和报考程序.......................................... 294
三、招标师职业水平考试的考试时间、科目设置与合格标准......................... 295
四、招标代理机构和招标师的要求............................................................... 296
五、招标师职业水平证书登记制度............................................................... 297
第六编 房地产学关联论
第二十六章 房地产与城市化、经济发展的关系...................... 301
一、房地产发展与城市化进程..................................................................... 301
二、经济发展对房地产的影响..................................................................... 303
三、房地产对经济发展的影响和作用........................................................... 304
四、房地产市场失灵之政府干预.................................................................. 306
第二十七章 房地产金融........................................................... 308
一、房地产金融和房地产金融发展............................................................... 308
二、房地产金融市场和房地产金融机构........................................................ 314
三、房地产融资.......................................................................................... 318
四、房地产金融风险与防范......................................................................... 320
第二十八章 房地产税收........................................................... 322
一、与房地产直接相关的房地产税收........................................................... 322
二、与房地产间接相关的房地产税收........................................................... 341
跋文............................................................................................ 347
主要参考文献............................................................................. 350
自序
房地产学作为一个全新的研究课题具有巨大的挑战和难度，作者对房地产学做了一定开荒式研究，创造性地提出房地产学学科，为房地产学学科研究提供了研究的可能和发展方向。房地产学的创建和发展，总体来说是我国房地产发展历史推动、现实需要与时代发展的必然要求。
房地产学之历史推动
房地产学是在历史事件和历史事实的推动作用下才得以产生的。房地产作为国家最重要的经济支柱之一，各朝各代都十分重视对土地的管理和控制，也就是说，管理和控制好国家的土地资源是国家实现长治久安的重要基础，任何国家、任何朝代的政权都必须依赖于土地，土地为政权的存续提供了空间。土地价值量大、社会影响力广泛、带动性强的特点必然导致土地对国家的政治、经济、文化等社会各个方面带来实质性的影响，所以任何政权形态的政府都必须非常重视对土地的管制。同样，这也非常迫切地要求国家理论界对房地产进行深入的房地产理论研究，对房地产的深入研究和拓展式发掘，有利于房地产学的创建和发展。
从新中国的房地产状况来看，特别是改革开放后，社会主义市场经济体制建立以来，国家虽然控制着土地所有权，但土地使用权可以依法进行出让、转让和出租，这是思想观念和思想理念上跨越历史的进步，这样既保障了国家对土地资源的绝对垄断，又为国家实现土地的经济效益提供了可借鉴的模式，为房地产学的创建提供了思想基础和政策支持。在国家的土地政策发生重大历史性跨越之后，国家以宪法的形式及时对土地使用制度制定了相关法律条款，为土地使用权依法进行出让、转让和出租建立了法律保障，为《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑法》等法律的制定、修改提供了宪法依据，使这些法律完全根据社会主义市场经济的要求制定或修改，符合市场经济平等自由的竞争理念。
由此观之，在这些基础上创建的房地产学学科具有相当的历史基础，从一定意义上说，房地产学学科的创建和发展是历史推动的必然结果。历史是不可抗拒、不可逆转的，只有顺应历史的发展才能从中吸取养分，如果违逆历史的发展，就必定会被历史所折服甚至受到历史的沉重打击。正是由于房地产的历史对房地产学的创建和发展起到了巨大的推动作用，房地产学由此而创建成为了理所当然的趋势和不可抗拒的潮流，我们必须顺应房地产历史的发展，使房地产学得到更好更快的发展和进步。
房地产学之现实需要
房地产学的产生和发展也具有很强的现实需要。房地产目前已经成为国家和地方各级政府的重要财政来源，也成为社会财富的“水库”，国家、社会或个人财富很大程度上都体现在了房地产财产方面，房地产可以说已经成为当今社会上最重要的、价值量最大的、最具有保值增值性的财产，房地产的保有量总值是其他任何财产所不能比拟的。一个房地产项目、房地产市场或房地产业都可以影响若干关联产业的发展，不仅仅房地产本身是一个非常重要的国民经济产业部门，为房地产业提供相关服务的其他行业也正在成为相当重要的产业部门，房地产和房地产产业对我国经济发展、社会的和谐稳定和国民幸福指数的提升发挥着非常重要的作用。在房地产开发前期，我国已经形成了房地产前期服务的重要行业部门，各种为房地产开发提供前期服务的公司遍地开花，专业协作性越来越强，专业分工越来越细；在房地产项目开发完成后进行销售的环节也是非常完善的，而房地产项目的日常运营也有专业的运营队伍，房地产业已成为发展国民经济乃至提高人民生活水平的重要步骤，全社会都离不开房地产的发展。因此，现实的房地产行业状况使房地产学发展为一门独立的学科成为必然趋势，具有现实的迫切要求。目前，以房地产作为专门职业的职位正在增加，除了国家正式确定了的房地产类职业，还有许多未得国家正式确认但事实上却大量存在的房地产类职业，这必然要求我们将房地产学作为一个相对独立的学科来研究，房地产产业的现实发展为其提供了相当的可能性。例如，在房地产相关职业中，房地产估价师、土地估价师为房地产的估价业务提供专业性非常强的技术服务，正确恰当地对房地产的市场价值进行科学估价；房地经纪人发挥自己的专业优势，为房地产交易双方当事人提供了专业高效的经纪服务，既为房地产出卖人及时地卖出了房地产，又为房地产买受人及时地购买到合适的房地产，更为自己付出的房地产经纪劳动获得了合理的报酬，从而发展了房地产经济，促进了房地产经济的流动性，使国民经济发展质量得到提高。因此，房地产产业的现实需要是房地产学得以创建和发展的重要现实力量，从一定意义上说，房地产学的创建和发展是在房地产产业发展现实需要推动下进行的。
房地产学之时代发展
时代是永远向前发展的，国家对房地产的政策也会随着时代的变迁而不断地发展变化，朝着更有理性、更有前景的方向发展。房地产学在现实客观需要的基础上创建和发展，并且也必然会随着社会的进步而进一步发展并提高发展的质量，更上一层楼。从长远来看，时代发展也是一个永恒向前趋势，只有顺应时代发展的潮流才会有前景和市场，并产生收益。房地产学作为时代发展的产物也不能例外，房地产学更是房地产产业时代发展的必然结果，是房地产产业发展到相当程度的产物，房地产学的发展具有相当的时代发展烙印。为了使房地产产业和房地产市场向着更健康、更快速的方向发展，必须坚持时代发展导向。因此，可以说，是房地产时代发展造就了房地产学学科，房地产学学科的发展也会促进房地产朝着理性的方向发展，为了房地产学的发展我们必须顺应时代发展潮流，并从中获得房地产产业发展给我们带来的收益，这是我们必须坚持的原则和方向，绝对不能动摇。
核心观点
房地产学的概念
房地产学也可称为房地产科学，是以房地产及与房地产密切相关的对象作为连接枢纽，把房地产及与其具有内在联系的社会现象作为研究对象，以法学、经济学、管理学和建筑学等多学科的综合研究方法来探索房地产相关社会现象的内在规律和外部运行表象，从而形成的一种多学科综合性交叉学科，但又完全不同于原来单纯的法学、经济学、管理学和建筑学等科学学科。房地产学的研究是基于房地产本身产生和发展的，但其起源于房地产本身但又不仅仅是房地产本身。它以房地产或是配合房地产运行的具有内在联系的相关对象作为研究对象，但这种研究对象又不是房地产本身某些单方面的局部性研究对象，而是综合型和发展型的房地产。在房地产学学科研究过程中，研究者不能只具备某学科的局部思维和方法，而是要把多种研究方法进行综合运用进而形成一种独特的房地产学研究方法。作为一个合格的研究者，至少需要用法学、经济学、管理学和建筑学的思维及方法来对房地产学进行综合型和边缘性研究，并且要在研究过程中对多种学科研究方法进行综合运用和升华提炼，从而正确全面地认识有关房地产现象和房地产运行内在规律。因此，在进行房地产学研究时，要特别注重关于房地产学研究对象和研究方法的问题，随着研究过程的深入，房地产学研究成果将日益成熟。房地产学的目的在于更深入地探索和揭示房地产及房地产内部因素之间的内在规律和外部运行表象规律；全面探索具有多重属性的房地产社会现象；阐明房地产及房地产相关要素的理论和实践意义；对特定的房地产现象进行更好地综合分析从而准确地得出房地产学学科定位以及对特定的房地产现象进行更深入地探索并寻求更合理的路径。房地产学的研究对人们提高关于房地产的认识，解析重大的房地产现象以及回答房地产重大问题发挥着重要的作用。提升房地产的理论化水平，为国家和人民在房地产关系的良性发展方面提供了理论支持和必要的理论学说，提高了整个民族在房地产方面的理论素质和实践能力。
房地产学的学科定位
（1）房地产学不同于房地产法学。房地产法学从本质上说是从属于法学学科门类下的三级学科专业，其上位二级学科专业为民商法学或经济法学，一级学科为法学，学科门类为法学。房地产法学作为法学的三级学科在学术界基本上没有任何争议，因而房地产法学从本质上说是属于法学范畴，相对应的学位为法学学位。而房地产学并不仅仅是房地产法学的范围，房地产法学是房地产学的一个小小分支，房地产法学是构成房地产学的部分要素。房地产法学是房地产学的说法是非常勉强的，最多能说房地产法学能为房地产学的研究提供研究方法和研究思路，房地产法学的相关内容和制度是房地产学构建的重要基础和前提，在某些制度层面上两者具有一定的融合性，彼此间可以相互促进，相互包容，甚至可以成为对方得以丰富和发展的动力和源泉。
（2）房地产学不同于房地产经济学。房地产经济学从本质上说是从属于经济学学科门类下的三级学科专业，其上位二级学科专业可能为国民经济学或产业经济学，一级学科为应用经济学，学科门类为经济学。房地产经济学可以说是经济学门类中很小的一个分支，是对作为部门经济类别的房地产经济运行方面进行经济学分析和研究的，把与房地产相关的经济现象和经济规律通过经济学的思维方法予以科学化的研究和探索，进而得出房地产经济方面的科学规律，发展了房地产经济学学科，进一步地说，是丰富和发展了经济学学说，扩充和丰富了经济学的研究领域，开辟了经济学在房地产领域研究的新天地。如果说房地产经济学是经济学学科门类丰富和发展后的一个相对独立的经济学学科，从目前来看，房地产经济学还不能作为比较成熟的经济学二级学科专业，但应该可以在部门经济学相关领域进行必要的研究，这样既丰富了经济学的研究，又发展和壮大了房地产科学研究的广度和深度，为房地产科学在经济学方面的研究提供了更大新的视野和发展空间，为更深入地研究房地产科学提供了可能性，为探索和发展房地产科学的内涵及外延提供了学术基础。而房地产学既源于房地产经济学的某些因素，又在一定层面上高于房地产经济学，这也为房地产经济学进一步的研究提供了可能性的设想，彼此间的交叉和综合性研究可以相互促进、共同发展，如果割断彼此间的联系，片面地研究某一方面，可能会带来这样或那样的问题。可见，在一定意义上房地产学是不同于房地产经济学的。
（3）房地产学不同于房地产管理学。从学科门类划分上来看，房地产管理学属于管理学学科门类，按一级学科来划分最可能划分为管理学门类下的公共管理学，其所属的二级学科最可能是土地资源管理学，那么房地产管理学按目前的学科划分标准来划分，应该是从属于二级学科土地资源管理学科下的三级学科。房地产管理学作为土地资源管理学科下的三级学科具有一定的科学性，但也存在着一定的理论难题。为了将房地产管理学进行学科归类，鉴于房地产管理学还不能作为一个独立的二级学科，将其归属于土地资源管理学科是因为房地产管理学是管理学在房地产领域进行相关学术研究的学科专业，房地产与土地都是不动产，彼此间具有相当的共同属性，且具有一定的天然联系，因此将房地产管理学归属于土地资源管理学具备一定的理论基础。房地产管理学的发展为房地产学的创立和发展提供理论支持和智力源泉，房地产学在房地产管理学的基础上有一定的学术升华和发展。可见，房地产学虽然与房地产管理有一定的相关度，但房地产学本身并不是房地产管理学，二者间的差异性还是比较大的，既有相似性，也有明显的差异性。
（4）房地产学不同于房地产建筑学。房地产建筑学这一说法只是为了表述的方便，在学术上并不一定存在，从本义上说，本处的房地产建筑学应该说的是建筑学，建筑学所属的学科门类是工学，其下的二级学科才是建筑学，建筑学本身是一个工学范畴，更多的会呈现出“工学”的色彩和属性，这种具有工程学科性质的建筑学在学科特征和学科内涵上与房地产学本身具有相当大的差异。房地产前身创造时期需要通过建筑的方式来成为房地产，在工程竣工交付前还是建筑工程，在竣工交付后才是真正意义上房地产，由此，房地产学可以从这方面进行相应的理解，在成为房地产之前关于建筑方面的研究都属于建筑学的研究内容，只有在法律上成为房地产后对房地产进行的研究可以说是房地产学的研究内容。可见，两者之间具有时间上的先后顺序，是完全不同的学科范畴。